为何过了个年楼市突然回暖了？楼市经历此次掉头后会启动上冲吗？

在过了一年的“冬”之后，楼市在2023年年初似乎迎来了梦幻开局。

农历春节假期回来后，不少一二线楼市都呈现出明显的回暖迹象。北京、上海、广州、成都、杭州、苏州、东莞等城市先后传出带看量增长、网签增速等新闻。

(资料图)

中达证券研报显示，2月份以来，42个主要城市新房销售保持正增长的态势，周度新房成交都环比上涨。而中指研究院提供的数据显示，上周杭州新建商品住宅成交面积近23万平方米，二手房成交1456套，新房和二手房交易量同环比都出现较大幅度增长。

为何过了个年楼市突然回暖了？楼市经历此次掉头后会启动上冲吗？

事实上，近期全国楼市回暖的市场氛围其实是政策组合拳的必然。

一方面，自2022年11月以来，政策密集打出了“三支箭”，从保交楼到保企业，进行了超大规模的救援。

具体来说，“三支箭”分别指信贷、债券融资和股权融资。

“第一支箭”信贷落地后，多家银行陆续加入支持房企融资队列密集授信。仅中指研究院2022年12月中旬发布的数据就显示，当时已有60余家银行已向超100家房企授信4万亿元。

随后，“第二支箭”持续推进。如在去年年末，中债增进公司已出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团3家民营房企发债信用增进函，拟首批分别支持3家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据。

“第三支箭”股权融资一经推出更是反响积极，“开闸”三日，便至少有8家涉房企业抛出拟非公开发行股票进行股权融资的计划。据克而瑞研究中心统计，2022年12月重点监测房企共涉及48笔并购交易，披露交易金额的有32笔，总交易对价约528亿人民币，环比大幅增加72.4%。

如果说“三支箭”使越来越多的涉房企业获得融资“灌溉”的机会。那么随后贷款利率的下跌和购房限制的放开则是给楼市的需求侧添了一大把柴。

从今年一月以来，不少城市因地制宜，较大幅度的下调按揭抵押贷款利率，包括郑州、珠海、厦门、福州、武汉、天津、太原等14个二线城市首套商贷利率跌破4%。此外，温州、湛江、唐山等17个三线城市同样跌破4%。

除此之外，还有部分城市开始取消购房限购限贷政策。不完全统计，东莞、佛山、扬州等城市已全面取消限购，南京、成都、西安等新一线城市也优化了楼市限购。2月6日，武汉宣布，住房限购区域购房的居民家庭可新增一个购房资格。

供需两侧一起发力给春节后楼市小阳春带来了充足的基础，但综合各方面来看，房地产市场在“小阳春”后重现过去的辉煌已是不太可能的事情。

从政策面上，“房住不炒”始终是大原则和大前提。金融面上看，房贷增速放缓，银行息差亦面临严峻挑战。

而分析近期新闻，也不难发现为何楼市难以重现往日辉煌。比如连续多日冲上热搜的“提前还贷”。与过去大部分提前还贷是因为换房需求驱动不同，当前的提前还贷主要原因有二。一是居民认为投资理财收益不足以抵偿房贷利息支出；二是新发放房贷利率不断下行客观上导致存量与新增房贷利差不断扩大。而不论受哪种原因驱动，提前还贷都表明居民负债、加杠杆意愿低。

另外较为引人关注的新闻则是个别城市、银行推出房贷年龄最高增至80岁、接力贷等新政策，两种类型的政策殊途同归，都说明原目标购房者减少或能负担房贷的人群数量减少。而从对楼市影响最为长远的人口角度上来看，2022年我国人口负增长，今年以来不少城市开始积极推出鼓励生育政策，人口红利已然见顶，房地产市场需要一些全新的逻辑才有可能重回往日辉煌。

事实上，当房地产市场走到今天这一步，普通购房者大可不必对房价的走势过于敏感。作为我国支柱产业，房价普遍暴跌的可能极低，而在不同城市、同一城市不同地区之间，由于各种外部因素影响，房价不断分化已成定局。对当下的购房者而言，只要是能够提高生活质量，并在经济承受范围内的购房选择，实际上都是好选择。

相反，如果超出了经济承受范围，倒也不必心急火燎地因为担心踏空而匆忙上车。

关键词：