5月11日，连跌数日的*ST嘉凯开盘涨停，报收0.82元。截至发稿封单348604手，折合2858.55万元，换手率0.54%。

市场认为，股价波动或源于10日晚间的一则公告，内容大致为，公司将提前到账一笔大额“差额补偿”，可增厚公司净资产，优化资本结构，改善公司基本面。于*ST嘉凯而言，这一消息无异于久旱逢甘霖。

(资料图)

回溯来看，这一“差额补偿”始于十余年前的借壳上市。

2009年，尚未登陆资本市场的嘉凯城在实施重大资产置换及发行股份购买资产时，浙商集团、杭钢集团、国大集团等交易方曾作出承诺，即此次用于认购亚华控股（公司前身）非公开发行股份的房地产业务资产中采用假设开发法进行评估作价的房地产资产，重组完成后三年内在开发完成，且达到项目决算条件时实际盈利数总额小于《资产评估报告》中相应的利润预测数总额的，由浙商集团及其一致行动人和杭钢集团以现金或双方认可的其他形式向公司进行等额补偿。

当时注入的房地产项目中，有4个采取假设开发法进行评估，分别为“上海曼荼园”项目、“郑州中凯华府”项目、“南京嘉业国际城”项目以及“潍坊东方天韵”一期工程项目。

在嘉凯城的积极开发销售下，“郑州中凯华府”在2009年就已结算完毕，“潍坊东方天韵”一期工程项目也基本销售完，二者均已完成评估的净利润；而受行业政策调控等因素影响，“上海曼荼园”、“南京嘉业国际城”直至2014年都未销售完毕，这两个项目截至2013年底累计实现利润为4181.52万元、3.78亿元，对应预计业绩分别为4.48亿元、6.45亿元。

考虑到实际情况，原先的业绩承诺也在2014年作出调整，相关内容变更为在“上海曼荼园”、“南京嘉业国际城”项目销售完成后，一年内完成实际盈利与利润预测数的差额补偿工作。

此后，在恒大集团、广州凯隆置业作为嘉凯城控股股东期间，先后承接了上述承诺。2021年8月，华建控股以27.6亿元的价格从恒大手中拿下了29.9%嘉凯城股份，成为后者的控股股东，并做出承诺，在发生需要履行上述补偿义务的前提下，若浙商集团及其一致行动人和杭钢集团在差额补偿义务履行期限内（即销售完成后一年内）未能向上市公司足额支付补偿款，则华建控股将自前述履行期限届满之日起三十日内对其未能足额支付的部分进行补足。

为支持公司发展，华建控股拟于2023年12月31日前，根据业绩补偿项目销售完成后的实际利润数与盈利预测数的差额，以现金按照原协议承诺约定的方式对嘉凯城进行补偿；如业绩补偿项目未能在今年年底前销售完毕，则华建控股将基于2023年6月30日时点业绩补偿项目的实际利润数与盈利预测数的差额，于2023年12月末前以现金按照原协议承诺约定的方式对嘉凯城进行补偿；待剩余部分销售完成后，如经测算整体应补偿金额大于已补偿金额，华建控股将按照原协议承诺约定的方式对剩余差额部分进行补足。

截至2022年，“上海曼荼园”、“南京嘉业国际城”的实际业绩分别为-3.59亿元、1.79亿元，倘若以此计算，则两个项目将可获得差额补偿约12.73亿元。

据悉，“上海曼荼园”项目于2001年7月19日摘得，位于上海市松江区佘山4A级风景区内，占地面积17.45万平方米，总建筑面积6.16万平方米，2010年10月15日完工，项目共规划81栋独立别墅，每一栋别墅都是个性化设计，定位为佘山顶级别墅标杆。

2022年下半年，上海别墅市场需求迎来回升，加之嘉凯城根据房地产行情灵活调整项目备案价，曼荼园项目销售大幅增加，上半年成交2套，下半年成交14套。

高端产品热销对嘉凯城的助力是显而易见的。年报数据显示，该公司去年在上海的住宅销售面积为1561.51万平方米，同比增长了4.8%；其同期营收同比增长5.64%至14.51亿元，这其中的79.47%、约11.53亿元都来自房地产销售业务。

嘉凯城曾在对深交所关注函的回复中言明，造成营收同比上涨的主要原因是新增了对“上海曼荼园”项目的销售，报告期内销售并确认收入6.14亿元。

截至目前，“上海曼荼园”项目还有27套未售独栋别墅；“南京嘉业国际城”项目剩余商业部分建筑面积约1.98万平方米及车位952个。

*ST嘉凯称，公司将加快业绩补偿项目的销售工作，并尽快与华建控股确定业绩补偿的具体时间与金额。其还强调，华建控股经营情况良好，截至2022年末的总资产为152.3亿元，净资产37.42亿元，具备履行业绩补偿承诺的能力。

（文中观点不代表本报观点，不作为投资建议。投资者据此操作，风险自担。）

关键词：